Betreiberpflichten beim Aufzug: Was Vermieter, WEG und Unternehmen tun müssen
Wer einen Aufzug betreibt, ist für seinen sicheren Betrieb verantwortlich – vom Wartungsvertrag über die regelmäßige Prüfung bis zur Befreiung eingeschlossener Personen. Die Pflichten ergeben sich aus der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV), dem Gesetz über überwachungsbedürftige Anlagen (ÜAnlG) und der Technischen Regel TRBS 3121. Diese Seite zeigt, wer Betreiber ist und was konkret zu tun ist.
Wer ist Betreiber eines Aufzugs?
Betreiber ist, wer auf den Betrieb der Anlage bestimmenden Einfluss hat – so definiert es § 2 ÜAnlG. In der Praxis heißt das:
| Gebäude | Betreiber | Wer handelt |
|---|---|---|
| Mietshaus | der Vermieter | Eigentümer selbst oder beauftragte Hausverwaltung |
| Eigentümergemeinschaft | die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer | die Verwaltung auf Grundlage von Beschlüssen |
| Bürogebäude, Praxis, Geschäft | der Arbeitgeber oder Eigentümer | Facility Management, Hausverwaltung |
| Selbst genutztes Einfamilienhaus | der Eigentümer | meist keine überwachungsbedürftige Anlage, Wartung bleibt nötig |
Die strengen Regeln für überwachungsbedürftige Anlagen gelten, wenn der Aufzug gewerblichen oder wirtschaftlichen Zwecken dient oder Beschäftigte gefährdet werden können – also typischerweise im vermieteten Mehrfamilienhaus, in der Eigentümergemeinschaft und in Arbeitsstätten. Ein Aufzug, den ausschließlich der eigene Haushalt im selbst genutzten Haus benutzt, fällt in der Regel nicht darunter.
Die Pflichten im Überblick
| Pflicht | Grundlage | Was zu tun ist |
|---|---|---|
| Gefährdungsbeurteilung | § 3 BetrSichV | Risiken bewerten, Prüffristen und Maßnahmen festlegen, bei Änderungen aktualisieren |
| Prüfung vor Inbetriebnahme | § 15 BetrSichV | vor der ersten Nutzung und nach prüfpflichtigen Änderungen durch eine zugelassene Überwachungsstelle |
| Wiederkehrende Prüfungen | § 16 BetrSichV, Anhang 2 Abschnitt 2 | Hauptprüfung spätestens alle zwei Jahre, Zwischenprüfung in der Mitte |
| Wartung | Anhang 1 Nr. 4.2 BetrSichV | Instandhaltung nach Art und Intensität der Nutzung, meist per Wartungsvertrag |
| Notrufsystem | Anhang 1 Nr. 4.1 BetrSichV | Zweiwege-Kommunikation im Fahrkorb, über die ein Notdienst ständig erreichbar ist |
| Notfallplan | Anhang 1 Nr. 4.1 BetrSichV | vor der Inbetriebnahme erstellen und dem Notdienst zur Verfügung stellen |
| Befreiung eingeschlossener Personen | TRBS 3121 | spätestens 30 Minuten nach dem Notruf |
| Kontrolle auf offensichtliche Mängel | Anhang 1 Nr. 4.6 BetrSichV | regelmäßig, zum Beispiel bei Begehungen durch die Hausverwaltung |
| Zugang zum Triebwerksraum | Anhang 1 Nr. 4.5 BetrSichV | nur für berechtigte Personen |
| Dokumentation | § 17 BetrSichV | Prüfbescheinigungen und Prüfaufzeichnungen aufbewahren |
Details zu Fristen, Ablauf und Kosten der Prüfungen stehen unter Aufzug-TÜV.
Notfallplan: Was hineingehört
Seit der Neufassung der Betriebssicherheitsverordnung 2015 braucht jede Aufzugsanlage einen Notfallplan. Er muss vor der Inbetriebnahme vorliegen und enthält nach Anhang 1 Nr. 4.1 BetrSichV insbesondere:
- den Standort der Anlage und die verantwortliche Person
- die Personen, die Zugang zu allen Einrichtungen der Anlage haben
- die Personen, die eingeschlossene Personen befreien können
- die Kontaktdaten für Erste Hilfe
- den voraussichtlichen Beginn der Befreiung
- die Notbefreiungsanleitung für die Anlage
Die Anleitung und die Hilfsmittel zur Befreiung müssen in unmittelbarer Nähe der Anlage bereitliegen. Den Plan erstellt in der Regel die Wartungsfirma gemeinsam mit dem Betreiber.
Befreiung eingeschlossener Personen
Bleibt ein Aufzug stecken, meldet sich die eingeschlossene Person über das Notrufsystem. Nach TRBS 3121 soll die Befreiung spätestens 30 Minuten nach dem Notruf erfolgt sein. Wie der Betreiber das sicherstellt, kann er wählen:
- Ein Notdienst der Wartungsfirma oder eines Notrufdienstes nimmt den Ruf rund um die Uhr an und schickt einen Techniker.
- Eine eingewiesene Person vor Ort, etwa der Hausmeister, übernimmt die Befreiung – früher als Aufzugswärter bekannt. Sie muss dafür unterwiesen sein und die Notbefreiungsanleitung kennen.
Wo ein Notdienst die 30 Minuten nicht sicher einhalten kann, etwa in ländlichen Gegenden, ist eine eingewiesene Person vor Ort die sicherere Lösung. Wie Notrufsysteme funktionieren und was die Nachrüstung kostet, steht unter Aufzug mit Notrufsystem nachrüsten.
Pflichten übertragen – Verantwortung bleibt
Die meisten Betreiber lassen Wartung, Notruf und Prüftermine von Dienstleistern erledigen: die Wartungsfirma per Vertrag, die Hausverwaltung per Verwaltervertrag oder Beschluss der Eigentümer. Das ist sinnvoll und üblich. Der Betreiber muss aber zuverlässige Dienstleister auswählen, ihre Aufgaben klar schriftlich festhalten und kontrollieren, dass Prüfungen und Wartungen tatsächlich stattfinden.
Tipp für Hausverwaltungen
Lassen Sie sich von der Wartungsfirma jährlich bestätigen, wann die nächste Haupt- und Zwischenprüfung fällig ist, und legen Sie Prüfbescheinigungen, Notfallplan und Wartungsnachweise an einem Ort ab. Bei einem Unfall ist diese Dokumentation das Erste, wonach gefragt wird.
Was die Betreiberpflichten kosten
| Posten | Kosten pro Jahr | Umlagefähig? |
|---|---|---|
| Wartungsvertrag | 1.000 – 4.000 € | ja, die Wartung – Reparaturen nicht |
| Notrufaufschaltung | 300 – 400 € | ja |
| Wiederkehrende Prüfung | 200 – 400 € | ja |
| Strom | 100 – 400 € | ja |
Zusammen liegen die laufenden Kosten im Wohngebäude typischerweise bei 2.000 bis 6.000 € im Jahr. Welche Posten Vermieter auf die Mieter umlegen dürfen, steht unter Aufzug in der Nebenkostenabrechnung.
Was bei Verstößen droht
Wer einen prüfpflichtigen Aufzug ohne gültige Prüfung oder ohne funktionierendes Notrufsystem betreibt, handelt ordnungswidrig. Das ÜAnlG sieht Geldbußen bis zu 10.000 € vor, in schweren Fällen bis zu 100.000 € (§ 32 ÜAnlG). Schwerer wiegt oft die Haftung: Kommt es zu einem Unfall und hat der Betreiber seine Pflichten verletzt, haftet er für die Folgen, und der Versicherungsschutz kann in Frage stehen.
Checkliste für Betreiber
- Gefährdungsbeurteilungerstellen oder von der Wartungsfirma erstellen lassen, Prüffristen festlegen.
- Wartungsvertragmit klarem Leistungsumfang und Notdienst abschließen.
- Notruf und Notfallplanprüfen: Zweiwege-Notruf aktiv, Plan aktuell, Befreiung in 30 Minuten gesichert.
- Prüftermineim Blick behalten, Prüfplakette in der Kabine kontrollieren.
- Mängelaus Prüfbescheinigungen fristgerecht beheben lassen.
- DokumentationPrüfbescheinigungen, Wartungsnachweise und Notfallplan geordnet aufbewahren.
Häufige Fragen zu den Betreiberpflichten
Wer ist in der Eigentümergemeinschaft Betreiber des Aufzugs?
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Handeln muss in der Praxis die Verwaltung: Sie beauftragt Wartung, Notruf und Prüfungen und setzt die Beschlüsse der Eigentümer um.
Braucht ein Aufzug einen Aufzugswärter?
Nicht zwingend. Entscheidend ist, dass eingeschlossene Personen spätestens 30 Minuten nach dem Notruf befreit werden. Das kann ein Notdienst übernehmen oder eine eingewiesene Person vor Ort, etwa der Hausmeister.
Wie schnell muss eine eingeschlossene Person befreit werden?
Nach der Technischen Regel TRBS 3121 spätestens 30 Minuten nach dem Notruf. Der Betreiber muss mit Notfallplan und Notdienst sicherstellen, dass das eingehalten wird.
Gelten die Betreiberpflichten auch für einen Homelift im Einfamilienhaus?
In der Regel nicht, wenn ausschließlich der eigene Haushalt den Aufzug im selbst genutzten Haus benutzt – dann ist er keine überwachungsbedürftige Anlage. Wartung nach Herstellervorgabe bleibt trotzdem nötig. Wird das Haus vermietet oder die Anlage von Beschäftigten genutzt, können die Pflichten greifen.
Was passiert, wenn die Aufzugsprüfung versäumt wurde?
Der Betrieb ohne gültige Prüfung ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit Geldbußen bis zu 10.000 €, in schweren Fällen bis zu 100.000 € geahndet werden kann. Vereinbaren Sie sofort einen Prüftermin und klären Sie mit der Prüfstelle, ob der Aufzug bis dahin weiter genutzt werden darf.
Quellen und Stand
BetrSichV Anhang 1, BetrSichV Anhang 2, ÜAnlG, TRBS 3121. Stand: September 2026. Diese Seite gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung.
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