Aufzug in der Eigentümergemeinschaft: Beschluss, Kosten und Muster

Ein Aufzug lässt sich in der Eigentümergemeinschaft heute mit einfacher Mehrheit beschließen. Die eigentliche Frage ist, wer ihn bezahlt: Stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zu, die zugleich mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, tragen alle Eigentümer die Kosten. Reicht es nur für die einfache Mehrheit, zahlen allein die Befürworter – und nur sie dürfen den Aufzug nutzen. Wer den Aufzug aus Gründen der Barrierefreiheit verlangt, hat darauf einen Anspruch, muss ihn aber grundsätzlich selbst finanzieren.

Vier Wege zum Aufzug – und wer jeweils zahlt

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet streng zwischen dem Beschluss über den Aufzug und der Frage, wer die Kosten trägt. Die meisten Streitigkeiten in Eigentümerversammlungen entstehen, weil beides vermischt wird. Diese vier Konstellationen kommen in der Praxis vor:

Situation	Wer entscheidet	Wer zahlt	Wer darf fahren
Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile	Eigentümerversammlung	alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen (§ 21 Abs. 2 WEG), sofern die Kosten nicht unverhältnismäßig sind	alle
Beschluss mit einfacher Mehrheit	Eigentümerversammlung	nur die Eigentümer, die zugestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG)	nur die Zahlenden
Ein Eigentümer verlangt den Aufzug für Barrierefreiheit	Anspruch nach § 20 Abs. 2 WEG, die Gemeinschaft bestimmt die Ausführung	der verlangende Eigentümer (§ 21 Abs. 1 WEG)	nur der Zahlende
Ein oder mehrere Eigentümer bauen auf eigene Kosten	Gestattung durch Beschluss	die Bauherren (§ 21 Abs. 1 WEG)	nur die Zahlenden

Wer zunächst nicht zahlt, bleibt nicht für immer außen vor: Gegen einen angemessenen Ausgleich kann er später die Nutzung verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG). Die Folgekosten für Wartung, Prüfung, Reparaturen, Versicherung und Strom tragen in jedem Fall dieselben Eigentümer wie den Einbau – der Bundesgerichtshof legt den Kostenbegriff des § 21 WEG ausdrücklich weit aus.

Kostenrechner: Was zahlt jede Wohnung?

Der Rechner zeigt, was auf jede Wohnung entfällt – für den Einbau und für den laufenden Betrieb. Wählen Sie Baukosten, Zahl der Geschosse und den Verteilerschlüssel, über den die Gemeinschaft beschließen will.

Die Baukosten hängen vor allem davon ab, wo der Schacht entsteht: Ein Stahlschacht im Treppenauge liegt meist bei 60.000 bis 100.000 €, ein Anbau an der Fassade bei 86.000 bis 162.000 € je nach Zahl der Haltestellen. Die Spannen nach Bauart stehen unter Personenaufzug nachrüsten und Außenaufzug.

Die Zweidrittel-Schwelle: Wann alle zahlen müssen

Für den Beschluss selbst genügt die einfache Mehrheit der in der Versammlung abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Gezählt wird nach Köpfen, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt; eine Mindestzahl anwesender Eigentümer gibt es seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr. Ein Blick in die eigene Gemeinschaftsordnung lohnt trotzdem. Damit die Kosten aber auf alle Eigentümer verteilt werden, verlangt § 21 Abs. 2 WEG zwei Bedingungen zugleich:

• mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen stimmen zu, und
• die Ja-Stimmen vertreten mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile der Anlage – nicht nur der anwesenden.

Auch dann zahlen die Überstimmten nicht, wenn die Maßnahme mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Eine Zweidrittel-Mehrheit spricht zunächst dafür, dass die Maßnahme sinnvoll und angemessen ist. Bau- und Folgekosten werden dann objektiv ins Verhältnis zu den Vorteilen für die konkrete Anlage gesetzt, bezogen auf den Zeitpunkt des Beschlusses; beweisen muss die Unverhältnismäßigkeit, wer sich darauf beruft. Gelingt das, zahlen nur die Befürworter. Eine feste Euro-Grenze gibt es nicht.

Der Anspruch auf einen barrierefreien Aufzug

Seit dem 1. Dezember 2020 kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG). Ein Personenaufzug kann dazu gehören. Über das Ob haben die Eigentümer dann kein Ermessen; sie entscheiden aber, wie der Aufzug gebaut wird – Standort, Anlagentyp, ausführende Firma (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Beim Aufzug spricht wegen des Eingriffs in die Bausubstanz viel dafür, dass die Gemeinschaft selbst baut – auf Kosten des verlangenden Eigentümers.

Eine eigene Behinderung ist nicht nötig. Es genügt, dass der Aufzug die Nutzung durch Menschen mit Einschränkungen erleichtert – etwa für ältere Bewohner, Angehörige oder Besucher. Wer einen konkreten eigenen Bedarf hat, steht in der Abwägung allerdings besser da.

Grenzen zieht § 20 Abs. 4 WEG: Nicht verlangt werden kann eine Veränderung, die die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligt.

Die Kehrseite: Wer den Aufzug auf diesem Weg durchsetzt, trägt die Kosten allein – einschließlich der Folgekosten (§ 21 Abs. 1 WEG). Das gilt auch dann, wenn der Beschluss darüber mit zwei Dritteln gefasst wird. Andere Eigentümer können sich beteiligen und dann mitfahren. Soll der Aufzug von Anfang an allen gehören und von allen bezahlt werden, braucht es einen eigenen Beschluss der Gemeinschaft mit der Zweidrittel-Mehrheit.

Kosten nach Etage staffeln?

Gesetzlicher Maßstab ist das Verhältnis der Miteigentumsanteile. Für bauliche Veränderungen kann die Gemeinschaft aber mit einfacher Mehrheit einen anderen Verteilerschlüssel beschließen (§ 21 Abs. 5 WEG), etwa gestaffelt nach Geschoss: Das Erdgeschoss zahlt wenig oder nichts, die oberen Etagen mehr, weil sie vom Aufzug am meisten haben. Ein solcher Schlüssel muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, also sachlich begründet und nachvollziehbar sein. Wer nach dem Gesetz nichts zahlen müsste – etwa wer gegen den Aufzug gestimmt hat –, darf dadurch nicht belastet werden.

Eine Staffel erhöht oft die Zustimmung: Eigentümer im Erdgeschoss stimmen eher zu, wenn sie nicht voll mitzahlen. Wichtig ist, dass der Beschluss auch die Folgekosten ausdrücklich regelt – sonst beginnt der Streit mit der ersten Wartungsrechnung.

Verteilerschlüssel	Vorteil	Nachteil
Miteigentumsanteile	gesetzlicher Regelfall, kein Extra-Beschluss nötig	Erdgeschoss zahlt voll mit, oft Widerstand
Gleicher Betrag je Wohnung	einfach zu verstehen	ungerecht bei sehr unterschiedlichen Wohnungsgrößen
Gestaffelt nach Etage	orientiert sich am Nutzen, erhöht die Zustimmung	eigener Beschluss nötig, Staffel muss begründet sein

In fünf Schritten zum Beschluss

1. Machbarkeit klärenEin Aufzugsunternehmen begeht das Haus und prüft, wo ein Schacht möglich ist – Treppenauge, Innenhof oder Fassade. Die Begehung ist bei vielen Anbietern kostenlos.
2. Angebote vergleichenMindestens drei Angebote mit gleichem Leistungsumfang einholen: Schacht, Türen, Elektro, Durchbrüche, Genehmigung, Wartung. Nur so lässt sich über einen konkreten Betrag abstimmen.
3. Antrag stellenDen Antrag schriftlich bei der Verwaltung einreichen, damit er auf die Tagesordnung kommt. Die Einladung soll mindestens drei Wochen vor der Versammlung verschickt werden (§ 24 Abs. 4 WEG) – reichen Sie den Antrag also früh ein.
4. BeschließenIn der Versammlung über Aufzug, Finanzierung und Kostenverteilung abstimmen – und das Ergebnis mit Stimmen und Miteigentumsanteilen protokollieren lassen. Lehnt die Versammlung einen berechtigten Anspruch ab, bleibt die Beschlussersetzungsklage gegen die Gemeinschaft beim Amtsgericht (§ 44 WEG); ohne vorherigen Antrag in der Versammlung ist sie unzulässig.
5. UmsetzenNach Ablauf der Anfechtungsfrist von einem Monat ab Beschlussfassung (§ 45 WEG) Baugenehmigung beantragen und Auftrag erteilen. Vom Beschluss bis zur ersten Fahrt vergehen meist sechs bis zwölf Monate.

Muster für Antrag und Beschlussvorschlag

Ein klar formulierter Beschlussvorschlag spart Zeit in der Versammlung und vermeidet Anfechtungen. Das folgende Muster enthält die Punkte, die ein Beschluss über einen Aufzug regeln sollte. Passen Sie die Angaben in eckigen Klammern an und lassen Sie den Text vor der Versammlung von Ihrer Verwaltung prüfen.

Antrag zur Aufnahme in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bitte Sie, folgenden Punkt auf die Tagesordnung der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung zu setzen: „Nachrüstung eines Personenaufzugs im Treppenhaus / an der Hoffassade“.

Beschlussvorschlag:

1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG den Einbau eines Personenaufzugs mit Haltestellen in allen Geschossen [Standort, Anlagentyp, Kabine nach DIN EN 81-70 Typ 2] auf Grundlage des Angebots der Firma [Name] vom [Datum] zu Gesamtkosten von höchstens [Betrag] € brutto einschließlich Planung und Genehmigung.
2. Die Kosten werden aufgebracht durch [eine Sonderumlage in Höhe von … € / Entnahme aus der Erhaltungsrücklage in Höhe von … € / eine Kombination], fällig am [Datum].
3. Die Kosten des Einbaus und die Folgekosten (Wartung, Prüfungen, Notruf, Strom, Reparaturen) werden [nach Miteigentumsanteilen (§ 21 Abs. 2 WEG) / abweichend nach § 21 Abs. 5 WEG nach folgendem Schlüssel: …] verteilt.
4. Die Verwaltung wird ermächtigt, die Baugenehmigung zu beantragen, den Auftrag nach Vorliegen der Genehmigung zu erteilen und einen Wartungsvertrag mit Notrufaufschaltung abzuschließen.

Begründung: [Bedarf der Bewohner, Ergebnis der Begehung, Vergleich der eingeholten Angebote, Auswirkung auf Vermietbarkeit und Wert der Wohnungen]

Mit freundlichen Grüßen
[Name, Wohnung Nr.]

Das Muster ist eine unverbindliche Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei großen Vorhaben lohnt es sich, den Beschlusstext von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht prüfen zu lassen.

Typische Einwände in der Versammlung

Einwand	Was dahintersteckt
„Ich wohne im Erdgeschoss und brauche keinen Aufzug.“	Ein Verteilerschlüssel nach Etage kann das Erdgeschoss entlasten oder ganz ausnehmen. Oft reicht das, um die Zweidrittel-Mehrheit zu erreichen.
„Das können wir uns nicht leisten.“	Neben der Sonderumlage kommen die Erhaltungsrücklage, Ratenzahlung über mehrere Jahre oder ein Darlehen der Gemeinschaft in Frage. Der Rechner oben zeigt den tatsächlichen Anteil je Wohnung.
„Das Treppenhaus wird zu eng.“	Bei zu schmalem Treppenauge bleibt der Anbau an der Hof- oder Giebelfassade. Der Rettungsweg über die Treppe muss ohnehin erhalten bleiben – das prüft die Baugenehmigung.
„Die laufenden Kosten sind zu hoch.“	Wartung, Prüfung, Notruf und Strom liegen im Wohnhaus meist bei 2.000 bis 6.000 € im Jahr. Vermietende Eigentümer können diese Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Finanzierung und Zuschüsse

• Sonderumlage oder Erhaltungsrücklage: Die Gemeinschaft beschließt, wie die Kosten aufgebracht werden. Eine Entnahme aus der Rücklage ist möglich, sollte aber die Rücklage für die Erhaltung des Hauses nicht aufzehren.
• Pflegekasse: Lebt in einer Wohnung eine pflegebedürftige Person, kann die Pflegekasse für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen bis zu 4.180 € je Maßnahme zahlen; leben mehrere Pflegebedürftige in einer gemeinsamen Wohnung, bis zu 16.720 € (§ 40 Abs. 4 SGB XI). Ob ein Aufzugsanteil anerkannt wird, entscheidet die Pflegekasse im Einzelfall – den Antrag vor der Auftragsvergabe stellen.
• KfW: Der Zuschuss 455-B „Altersgerecht Umbauen“ ist seit dem 31. Juli 2026 ausgeschöpft. Der Kredit 159 „Altersgerecht Umbauen“ mit bis zu 50.000 € je Wohneinheit steht dagegen weiter offen – ausdrücklich auch für Eigentümergemeinschaften und für den Einbau oder die Nachrüstung von Aufzügen. Dazu kommen Länderprogramme – Details unter Förderung und Zuschüsse.
• Vermietete Wohnungen: Den Einbau darf der Vermieter als Modernisierung mit 8 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten im Jahr auf die Miete umlegen; das Rechenbeispiel steht unter Aufzug für Mehrfamilienhaus. Welche laufenden Kosten Mieter tragen, erklärt Aufzug in der Nebenkostenabrechnung. Mieter haben keinen eigenen Anspruch gegen die Gemeinschaft; hat ein Mieter nach § 554 BGB Anspruch auf die Erlaubnis, muss sich sein Vermieter in der Gemeinschaft für den Aufzug einsetzen.

Ist der Aufzug in Betrieb, ist die Gemeinschaft Betreiberin einer überwachungsbedürftigen Anlage – mit festen Pflichten für Prüfung, Notruf und Notfallplan. Was die Verwaltung dafür tun muss, steht unter Betreiberpflichten beim Aufzug.

Häufige Fragen zum Aufzug in der Eigentümergemeinschaft